Nach § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB hat ein Mieter Einwendungen gegen eine Nebenkostenabrechnung des Vermieters binnen 12 Monaten nach Zugang der Abrechnung geltend zu machen.

Der Bundesgerichtshof hat nunmehr die bislang streitige Frage geklärt, ab wann diese Einwendungsausschlussfrist läuft. Hierbei kommt er zu dem Ergebnis, dass nur eine formell ordnungsgemäße Abrechnung die Frist in Gang setzt, wobei jede Abrechnungsposition gesondert zu betrachten ist. Sind nur einzelne, abtrennbare Kostenpositionen formell nicht ordnungsgemäß abgerechnet worden, greift der Einwendungsausschluss nur hinsichtlich dieser Positionen nicht, bei den formell ordnungsgemäß abgerechneten Positionen hingegen schon.

Vermietern ist daher dringend zu raten, bei der Erstellung der Nebenkostenabrechnung in jedem Fall die Mindestangaben für eine formell ordnungsgemäße Abrechnung zu berücksichtigen. Hierzu gehören eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Umlageschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters sowie der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen. Im Übrigen muss die Nebenkostenabrechnung gedanklich und rechnerisch nachvollziehbar sein.

Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter einen nicht näher erläuterten Umlageschlüssel verwandt. Der Mieter, der dies zeitlich nach Ablauf der Einwendungsausschlussfrist rügte, war mit seinem Einwand dennoch erfolgreich, da eine formell ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung mangels Erläuterung der Umlageschlüssel eben nicht vorlag und somit die Ausschlussfrist auch nicht in Gang gesetzt worden war.